Jak se staví v Praze? Nejvíce projektů je překvapivě v centru města.

V posledních letech se v Praze dokončí mezi pěti až šesti tisíci nových bytů. Poptávka je přitom taková, že by bylo třeba výstavbu zvednout nejméně o polovinu, ale ještě lépe zdvojnásobit. Větší nabídka by zároveň pomohla brzdit růst cen, protože vždy platí: čím větší konkurence, tím lépe pro zákazníka.

Podívali jsme se, jak to na pražském trhu vypadá v současnosti, protože výstavba je na území hlavního města rozptýlena nerovnoměrně, a zatímco v některých lokalitách se o přízeň kupujících utkává řada projektů, jinde není z čeho vybírat. To samé řeší developer, který chystá nový projekt a volí cenovou strategii – nejdříve mapuje situaci v okolí.

Data analytické společnosti Realtify pro ten účel ukazují projekty podstatné pro cenotvorbu, tedy prodávané i již vyprodané, u nichž ale není vyloučena možnost, že se některé byty vrátí do nabídky. Výsledek je poněkud překvapivý, „husto“ je v poslední době zejména na trhu v centrálních oblastech města.

Například v samém centru, v okruhu, který zahrnuje Staré a Nové Město a sahá po Florenc, začátek Žižkova a Vinohrad, jsou dnes bezmála dvě desítky projektů s více než třemi stovkami bytů. Vesměs jde o menší projekty v průměru s 18 byty. Průměrná cena za metr čtvereční odpovídá lokalitě: 182 tisíc korun.

„Centrum představuje nejvíce zajímavé a likvidní bydlení, které chce stavět každý developer. Tuhle skutečnost byla schopna změnit jen intenzivní epidemie covidu. Dá se tam hrát se standardy, zkoušet luxusnější pojetí. Menší projekty se navíc obvykle podaří rychleji protlačit schvalovacím řízením,“ říká generální a spoluzakladatel developerské společnosti Gartal Rostislav Petchenko.

Za nižší cenou do Vysočan

Podobně nabito je v oblasti východně od centra zahrnující Žižkov a Karlín, kde se nachází kolem 15 projektů s devíti sty byty. Mezi dominanty tu patří projekty na Rohanském nábřeží a Nákladovém nádraží Žižkov. Zájemce o bydlení už zaplatí výrazně méně než v centru, v průměru to je 140 tisíc za metr čtvereční.

Oblast těšící se nové výstavbě pak pokračuje na předělu Žižkova a Malešic a rozlévá se na jihu do Strašnic a na severu do Libně a Vysočan. V rámci hodnocení konkurence tu analýza Realtify ukazuje přes tři desítky projektů s více než 2500 byty. Se vzdáleností od centra a Vltavy přitom cena klesá k průměrným zhruba 100 tisícům za metr ve vysočanských projektech.

Výrazně se staví také na protějším břehu Vltavy v Holešovicích. Seznam zde čítá sedm aktuálních projektů s téměř šesti sty byty, z nichž je ale drtivá většina vyprodána. Nahrává tomu pravděpodobně na Prahu „rozumná“ průměrná cena 120 tisíc korun za metr čtvereční. Řada projektů, často menších, se koncentruje i na Vinohradech, v Nuslích a Vršovicích. Dohromady se zde lze dopočítat více než tisícovky bytů.

Rušný Smíchov a obsypané pobřeží Vltavy

Živo ale není jen v centru. Oblastí se zhruba třemi desítkami projektů, které představují více než tisíc bytů, je Smíchov a na něj navazující Košíře. Průměrná cena je tu kolem 130 tisíc korun za metr, v jižní části Smíchova pak až ke 150 tisícům.

Pozoruhodnou výspou vysoké konkurence je také pás podél Vltavy na jihu města v Hodkovičkách a Modřanech. Celkem sedm aktuálních projektů čítá přes 750 bytů. Tenhle příklad ukazuje ošidnost průměru. Zatímco v šesti projektech se pohybuje od 93 do 138 tisíc korun za metr, jeden luxusní s průměrnou cenovkou 251 tisíc za metr táhne celou oblast až na 153 tisíc za metr čtvereční nového bytu.

Šéf Gartalu podotýká, že intenzitu výstavby a výslednou konkurenci ovlivňuje poměrně malý počet povolovaných staveb. Jeden dva projekty pak mohou výrazně změnit tržní situaci v dané oblasti. Celkový obrázek se i kvůli tomu poměrně rychle mění. „Před půl rokem bychom možná řešili silnou konkurenci v okrajových částech Prahy,“ dodává.