Začarovaný kruh pro nájemní bydlení

Extrémně levné peníze, jistota výnosné investice i obavy z ekonomických výkyvů způsobených koronavirem hnaly poptávku po bytech vzhůru. Teď se některé veličiny výrazně mění. Česká národní banka opět v krátké době radikálně zvýšila základní úrokovou sazbu, od níž se odvíjejí i úroky z hypoték, aby zbrzdila rychle stoupající inflaci. Hypotéky nevyhnutelně zdraží. Vedle toho lidem odčerpávají finance rostoucí ceny energií, zboží a služeb.

Co to vše udělá s trhem bydlení? Mezi lidmi z realitní branže se mimo jiné objevuje názor, že trendem budou nájemní byty. Otázka, zda se tak opravdu stane, má více rovin. První je strategie developerů. Ti domy obvykle prodávají po bytových jednotkách, ale mohou je prodat i jako celek velkým investorům. Pokud tedy očekávají, že poptávka individuálních zákazníků bude klesat, ať už kvůli drahým hypotékám nebo vysokým cenám bytů, mohou zamířit do nájemního segmentu a nabízet rezidenční projekty investičním fondům, které je budou pronajímat. Najít jednoho kupce na celý dům je náročnější, ale pokud jsou na trhu koupěchtivé fondy, je celý proces prodeje jednodušší.

Tím jsme u druhé roviny, kterou je strategie investičních fondů. Výnos ze samotného pronájmu představuje dvě až tři procenta z kupní ceny, což není mnoho. A v současnosti to nepokryje ani inflaci. Investice do rezidenčního projektu je tak z pohledu fondu založena na růstu ceny bytů. Když tento růst začne zpomalovat nebo se zastaví, což se dá při klesající poptávce po vlastním bydlení očekávat, fondy začnou ztrácet zájem a vracet se ke konzervativním investicím, jako jsou komerční nemovitosti.

Je to tak trochu začarovaný kruh, ale byznys model nájemního bydlení nedává při současných výnosech z nájmů smysl bez růstu cen bytů. Ani fondům, a developerům jako provozovatelům takových projektů už vůbec ne. Mimo jiné to totiž znamená mít aparát, který se bude o vše starat. Navíc nájemníci mají ze zákona značnou ochranu čili i z tohoto pohledu je to složitý byznys. Takže ne, já osobně si nemyslím, že se v dohledné době stane výrazným trendem rozmach nájemního bydlení.

Ing. Rostislav Petchenko, generální ředitel a spoluzakladatel developerské skupiny GARTAL