Roste podíl malých dispozic a průměrná plocha bytů přes kolísání míří dolů

„Minimální byt stává se dnes ústředním problémem novodobé architektonické tvorby a dokonce heslem dnešní architektonické avantgardy. Zajisté proto, že je naléhavým problémem, jejž klade bytová krise,“ napsal na počátku třicátých let teoretik umění, docent sociologie architektury a vůdčí osobnost československé meziválečné avantgardy Karel Teige. Jeho slova mohou i dnes nabízet řešení pro mnoho těch, kteří touží po vlastním bydlení v Praze.

Byty totiž rychle zdražují. Od počátku roku 2016 do poloviny roku 2021 se průměrná nabídková cena novostavby v Praze zvedla podle Deloitte develop indexu o 85 procent na téměř 140 tisíc korun za metr čtvereční. Logickou reakcí je zmenšování plochy bytů – méně metrů rovná se nižší cena. Realita je ale složitější.

Vpád investičních bytů aneb dolů a zase nahoru

Byty na klíčovém trhu v zemi – v hlavním městě – se celkem jednoznačně zmenšují měřeno počtem místností. „Podíl malých bytů 1+ a 2+ nabízených na pražském trhu vzrostl z 63 procent v roce 2014 na 71 procent v roce 2021,“ říká analytik developerského trhu společnosti Cenové mapy František Brož.

Vývoj samotné plochy už tak přímočarý není. Průměrná velikost nových bytů poměrně výrazně klesala v období let 2014 až 2018, a to z 66 metrů čtverečních na 59 metrů čtverečních. Projevily se tak dva trendy. „Do roku 2016 byl pokles velikosti bytu objektivní skutečností a byla to reakce na nové podmínky na trhu a postupné odeznívání developerských představ před krizí roku 2007,“ vysvětluje František Brož. Následně, v letech 2017 a 2018, svou roli sehrál relativně silný nástup takzvaných investičních bytů často o velmi malé výměře. „Nejvíce se to projevilo u dispozice 1+, jejíž průměrná plocha mezi lety 2016 a 2018 klesla o 13 procent na 31,7 metru,“ říká František Brož. Zároveň tato dispozice dosáhla v roce 2018 vrcholného podílu, když představovala 31,5 procenta nově nabízených bytů.

V roce 2019 ale nastal obrat, a průměrná plocha bytů nabízených v Praze začala růst. Loni přesáhla 63 metrů čtverečních. „Podíl malých a menších bytů na trhu se stabilizoval okolo 70 procent, přičemž ve srovnání s rokem 2018 začaly byty 2+ výrazně dominovat na úkor bytů 1+. Současně podstatně ubylo extrémně malých bytů pro investiční pronájem, takže průměrná velikost kategorie 1+ vzrostla,“ vysvětluje František Brož. Dosavadní údaje za letošní rok nicméně naznačují opětovný, zhruba pětiprocentní pokles průměrné plochy nabízených bytů.

Světový trend

„Už před pěti lety jsme své kolegy přesvědčoval, že velikosti bytů jednotlivých kategorií se budou postupně zmenšovat, protože je to celosvětový trend,“ říká generální ředitel developerské společnosti GARTAL Ing. Rostislav Petchenko. V některých zemích, jako je Hongkong, Spojené státy, Japonsko nebo Švýcarsko, jde podle něj tento vývoj až do extrémů a byty tam bývají výrazně menší, než je dnes obvyklé v Česku.

„Já jsem tomu trendu věřil před pěti lety, ještě více mu věřím dnes. Ve veškerých našich projektech, kde jsme mohli prosadit menší jednotky, jsme je prosadili, protože co nejefektivnější využití prostoru je vzhledem ke zdražování bytů pro klienta přínosem,“ dodává Petchenko. 

Podotýká ale, že jednou věcí je zmenšování bytů v každé jednotlivé kategorii a druhou skladba kategorií v projektu. Tam je cílem developerů pokud možno vyváženost, ale zároveň se zohledňuje lokalita a zaměření projektu. „Projekt mířící na investory tak zahrnuje více menších bytů, rodinné bydlení naopak,“ vysvětluje Rostislav Petchenko.

Funkčních 25 metrů

Trend v průměrné výměře novostaveb v Praze vzhledem k svému podílu zjevně udávají byty 1+ a 2+. Byty o dispozici 3+ od roku 2014 kolísají mezi 81 a 85 metry čtverečními, kategorie 4+ postupně rostla na loňských 115 metrů čtverečních, což je proti roku 2014 o devět procent více. „Od kategorie 3+ výše nerozhoduje už tolik cena, jako spíše kvalita bytu a dispozice, takže tlak na zmenšování plochy ve vyšších kategoriích klesá,“ říká Rostislav Petchenko.

Poznamenává ale, že údaje o ploše bytů z veřejných zdrojů mají svá úskalí. Vláda totiž v roce 2014 vydala nařízení, podle nějž se do katastru nemovitostí začala zapisovat plocha bytu včetně nosných konstrukcí a příslušenství, jako jsou sklepní kóje. Nárůst výměry způsobený započtením nosných konstrukcí přitom dosahuje v průměru zhruba sedmi procent. „Developerské společnosti ale neměly žádnou povinnost se nařízením vlády řídit při nabídce bytů, a tak od roku 2014 existují v cenících bytů pro klienty oba způsoby uvádění výměry. Logickým vývojem, kdy je marketingově výhodnější vykazovat větší výměru, se nicméně podíl společností inzerujících velikost bytu dle nové metodiky postupně zvyšoval,“ říká Brož.

Skutečná plocha bytů bude ale podle Rostislava Petchenka navzdory statistickým nuancím klesat, protože tomu bude nahrávat setrvalý růst cen. „Pojďme se podívat do budoucnosti, kdy dříve či později bude metr čtvereční třeba za 200 tisíc korun. Pět metrů plochy navíc tak přijde na milion,“ říká Petchenko. Prostor ke zmenšování podle něj určitě je. „Pokud měla v uplynulých letech dispozice 1+kk v průměru minimálně 30 metrů, tak lze jít ještě o těch pět metrů dolů a na 25 metrech vytvořit stále dobře fungující životní prostor. V zásadě nejsou omezení, která by se nedala překonat,“ uzavírá generální ředitel skupiny GARTAL Ing. Rostislav Petchenko.

Prohlédněte si jednotky vhodné k investici